案情摘要

  贺某与开发公司签订商品房买卖合同，其向开发公司购买在建别墅一套，总金额600余万元，同时贺某与银行签订了住房按揭抵押合同，约定银行按揭贷款向贺某发放500万元贷款，以上述在建房产作为抵押，并且办理了抵押备案登记。合同签订后，银行发放了贷款，后因开发公司原因未能按时交房和办理产权证书，贺某与其协议解除购房合同。银行起诉要求偿还借款本息，并且对预告登记的抵押房产行使优先受偿权。

法院处理

  本案房屋抵押系预告登记，并未登记到不动产登记簿，因此不发生抵押权效力，判决房地产开发公司归还贷款本息，驳回银行要求优先受偿权的诉请。

最高法院民一庭意见

  1、所谓预购商品房抵押权登记，依据城市房地产抵押管理办法第三十条第二款，是指登记机关应当在抵押合同上记载，因为此时商品房尚未建成，其上不可能成立所有权，亦不存在不动产登记簿。预购人未取得使用权登记，房屋抵押权就无法完成，抵押权则不能产生。2、担保法解释第四十七条、物权法第一百八十七条所规定的抵押登记，应指记载于不动产登记薄时的登记，即本登记，非预告登记，系对房屋建成后所有权的抵押登记。3、从平衡各方当事人利益而言，在房地产公司和购房人可以协同办理抵押登记的情况下，如果房屋具备办证条件或者房屋已经登记到购房人名下时，可以考虑由银行垫付费用进行抵押登记；如果购房人和房地产公司不配合，则银行提起诉讼，判令房地产公司和购房人协助办理抵押登记，以实现预告登记于正式抵押登记的衔接。