案情摘要

  A公司与B支行签订了团购住房合作开发协议（草稿），B支行组织员工团购住房。合同约定了房型、价格、交付时间、团购预付资金交付、违约责任等。签订后B支行组织了470名职工团购，缴纳预付款9400万元。项目未按时竣工，B支行起诉要求解除团购协议，A公司返还预付款且支付利息和违约金。

法院处理

  团购协议仅约定基本户型、套数，不具备商品房买卖合同主要条款，是签订商品房买卖合同前的基础性合同，A公司以未取得商品房销售许可证要求确认团购协议无效，没有法律依据。判决解除团购协议，A公司返还预付款，支付违约金。

最高法院民一庭意见

  在审理商品房买卖合同纠纷中，区分当事人订立的协议是商品房买卖的预约合同还是本约合同，要结合当事人立约时的真实意思以及法律、司法解释对于商品房买卖合同形式要件进行综合判断，关键在于区分合同是否存在法律或者事实上的障碍，导致合同部分条款欠缺或者不确定的情况，如果存在此种情形，一般应认定为预约合同；如果不存在此种情形，无论合同名称如何，均应视为商品房买卖合同。