案情摘要

  甲公司与乙公司签订建设工程施工合同，约定甲公司垫资施工乙公司开发的某小区项目。验收合格后，乙公司拖欠工程款2800万元。甲公司起诉要求乙公司支付工程款及违约金，并且要求对建设工程享有优先受偿权。

法院处理

  法院查明工程已经出售给众多的债权人，办理了银行贷款，部分已经交付但是未办理产权登记，涉案工程有48套房屋未出售，涉案工程建设用地抵押给银行贷款3000万元，法院将银行追加为第三人。

一审判决乙公司支付工程款2800万元及违约金，对48套建筑物的拍卖款享有优先受偿权。银行上诉。二审认为一审判决的建筑物拍卖款不包括土地价值部分，但是表述需要进一步明确，因此判决维持要求乙公司支付工程款及违约金的判决，变更甲公司对48套房屋的工程的拍卖款享有优先受偿权。

最高法院民一庭意见

  《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”该条规定的建设工程价款优先受偿权不及于建筑物所占用的建设用地使用权部分。在将建筑物价值变现时，尽管根据“房地一体处分”原则要将建筑物和建设用地使用权一起进行处分，但是在一起处分时要区分开建筑物的价值和建设用地使用权的价值，建设工程价款优先权仅对建筑物的价值部分有优先受偿的效力。