一、综合认定、统一处理

该种思路认为，在处理购房人基于任一合同提出的诉讼时，应将商品房买卖合同、租赁合同、装修合同等关联合同的行为统一予以认定为投资行为。

1.认定理由。购房人购买房屋的目的并非取得对房屋的现实支配，而是在出卖人或关联企业的统一经营管理的前提下获得固定的投资回报率，案涉房屋是为购房人实现债权提供的担保。购房人支付的装修款和装饰配套费实质为投资款本金的组成部分。而出卖人往往并非案涉楼盘的开发企业，系从开发企业整体购买房屋后出售并加收装修款等费用，实为以此方式收取购房人投资款本金。因此，应当认定上述系列合同具有共同的投资性质，购房人单独对其中某一份合同提出诉求应不予支持，应将几份合同应同时履行或同时解除，购房人不能割裂开来单独就其中一份合同主张权利义务。

2.统一处理存在的风险与难点。一是购房人和不同主体签署多份合同，若直接否定依据书面证据呈现的法律关系系双方当事人真实意思表示并且主动改变案涉法律关系性质的认定，与购房人主观认识的法律关系存在较大差异，最后处理结果与购房人心理预期也存在较大落差，法律关系认定存在一定风险和跨度。二是可能产生刑民认定的冲突。《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》中明确规定，不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的以非法吸收公众存款罪定罪处罚，以此种思路处理则意味着出卖人可能构成刑事犯罪，可能产生以民事审理认定刑事犯罪的后果。三是如何结合案件事实，严格从法律层面对出卖人及其关联企业的行为主体和责任主体进行统一认定，最终判决上述三个主体共同或连带承担责任存在难点和风险。四是执行环节存在诸多障碍，房屋拍卖难以整体变现。往往在出现产权式商铺集团诉讼前，出卖人或关联企业已基本无资产可供执行，故执行款项只能在执行环节通过拍卖房屋的方式变现或执行出卖人对第三方的债权，但因产权式房屋没有“四至”难以在现场确切定位，且绝大多数业主尚未起诉，而已起诉业主和未起诉业主所有的产权式房屋不可避免存在物理和空间属性上相邻或无法分割的特点，故在执行拍卖环节将可能存在诸多障碍，难以整体变现。五是诉讼和稳定风险加大。若先起诉的购房人获得生效判决并申请法院冻结或执行出卖人对第三方的租金收益，则可能导致出卖人无法支付其他广大购房人的委托经营管理费，从而造成业主的大面积起诉和维稳风险；若出卖人或关联企业无能力返还投资款本金及相应投资回报，且作为担保的房屋尚未通过执行程序整体变现的相当长一段时间内，业主可能面临收益落空又执行不能的情况，亦存在风险。

二、综合认定，分案处理

该种思路认为，虽然购房人与开发商或关联企业签订的数份合同权利义务不可分割，但可以认定房屋买卖合同中的房款、委托装修协议中的装修款和装饰配套费共同构成了购房总款，委托经营管理合同中约定的每月经营管理费为房屋租金收益。因产权式房屋具有所有权和经营管理权相分离、由第三方管理公司统一经营管理以保障业主整体利益的特点，故应将该特点纳入到各类案件中分别处理。

1.认定理由。对于购房人与出卖人或其他关联企业签订的《委托装修协议》，从商业用途来看，购房人支付的装修款和装饰配套费并非真正意义上的房屋装修款和装饰配套费，其实质为购房款的组成部分。从合同内容而言，购房人与出卖人或关联企业签订规定委托装修协议约定中缺乏装饰工程量清单、装修装饰标准等装修合同的必备要素和条款，而且《房屋买卖合同》约定的清水房价格普遍偏低，《委托装修协议》约定的装修款明显过高，故根据目前房地产市场交易和行业现状，系出卖人或关联企业关于为避税而进行房款拆分的辩称意见更贴近客观现实。从交易过程来看，购房人购房的目的在于获取投资回报，而并不关心房屋的装修状态本身，直到不能按约定正常返租时，购房人才根据《委托装修协议》主张权利。因此，应当认定装修款和装饰配套费应纳入案涉项目统一装修和整体打造的范围予以考量，购房人无权单独就其所购房屋主张解除《委托装修协议》并返还相应装修款和装饰配套费。

对于购房人与相关企业签订的《委托经营管理合同》，应当认定为房屋租赁关系。从实践来看，合同约定的每月经营管理费，系按照清水房房款、装修款、装饰配套费总和以一定比例计算的固定收益，不论经营好坏与否，出卖人或关联企业都要向购房人每月定期向购房人支付该收益，该合同关于经营管理费的约定与一般租赁合同中的权利义务一致，故经营管理费实为租金。

2.可能的风险点和障碍。一是该种思路的处理方式否定表面证据呈现的装饰装修合同关系，直接将装修款和装饰配套费认定为购房款的组成部分以及购房人诉请针对其所购房屋的装修款和装饰配套费纳入到案涉项目统一装修和整体打造经营范围内来认定存在法律风险，而且即使绝大部分购房人已取得不动产登记证书并普遍享受了委托经营管理费收益，能否当然视为对交付房屋现状的认可也值得商榷。尤其是类似的项目目前尚没装修完，业主既未取得不动产登记证书也在很长一段时间没有任何委托经营管理费收益，假如以此否定购房人关于装饰装修合同纠纷项下的全部诉讼请求的理由是否准确及充分，还有待进一步商榷。而一旦将装修款和装饰配套费认定为购房款后，基于项目系统一装修和整体打造经营，若今后全体业主或业委会主张解除《委托装修协议》并要求返还装修款和装饰配套费，案涉项目的装修水平、范围及租赁期满后返还房屋的原状应如何认定也存在事实认定障碍。在房屋买卖合同纠纷项下，若将装修款和装饰配套费直接认定为购房款的部分，可能存在《房屋买卖合同》条款理解及适用的障碍。

二是该种思路的处理方式与购房人心理预期差距明显，稳定风险大。从多数业主的心态分析而言，其既要通过解除《委托经营管理合同》收回房屋自主经营、又要解除《委托装修协议》要回装修款和装饰款、还想取得房屋的所有权不变，但该种思路仅认可购房人对所购房屋享有所有权，却很难支持其实际收回房屋自主经营，如果否定收回装修款和装饰配套费则该种结果和购房人的预期差距大，稳定风险较大。

三是该处理方式系根据证据表象判断，后续诉讼风险可能更大。如第三方违约不能按时返租，购房人如何收回不具有独立空间的房屋自主经营。在后续诉讼中无法回避这一根本问题，即使委托经营期满后按购房人取得的不动产登记证书的房屋平面图可以确认由第三方返还房屋，但因房屋四界不清和涉及相邻关系会面临执行不能的障碍，后期处理难度和涉稳风险更大。

三、参考按份共有理论进行认定

1、认定理由。关于产权式商铺的物权属性，理论上主要有两种观点，即建筑物区分所有权说和按份共有说。我国《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，也就是说建筑物区分所有权是指由区分所有建筑物专有部分所有权、共用部分共同管理权及因共有关系而产生的成员权所构成的特别所有权。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条对建筑物专有部分做出了界定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”因此，理论上和法律规定均明确了专有部分必须具备与外界相隔离的功能，应具备构造和利用上的独立性。

产权式商铺物理空间上并无“四至”，购房者通过签定协议将产权式商铺交由开发商或第三方就整个商业项目统一规划并经营使用，所以产权式商铺无需也无法具备与外界相隔离的功能，即无需也无法具备专有部分构造和利用上的独立性。另外，产权式商铺投资者购铺并不是为了自己经营，而是看中其投资回报。因此，投资者对商铺是否具备构造和利用上的独立性并不特别关心，投资者对商铺具体位置的关注也不急切。综上所述，由于产权式商铺权利基础要件的缺失（无构造和利用上的独立性），所以其不成立建筑物区分所有权。

这种思路认为，产权式商铺的权利类型更具有按份共有的法律特征。所谓按份共有，指两个或两个以上的共有人按份额（应有部分）对共有财产共同享有权利和分担义务的法律状态。按份共有具有以下性质：1.按份共有之共有人对共有财产存在一定的应有部分（份额）。所谓应有部分，又称“份额”或“持份”，指共有人对共有物所有权享有权利的比例，或共有人对共有物所有权在量上应享有的部。2.从主体上看，按份共有的主体为两个或两个人以上，而且他们之间的联系是偶然的，并不以团体之结合关系为前提。3.从内容上看，按份共有人对其应有部分享有相当于所有权的权利，在法律或协议未作限制的情况下，按份共有人随时都可以要求分出或转让其份额，即解散共有关系。从实践中看，产权式商铺的划分方式，不是物理形态的空间分割模式，只是商铺所有权量的抽象分割，而这正与民法按份共有制度中“应有部分应作抽象理解”的要求相吻合；其次，产权式商铺各共有人之间也并非基于团体关系而成立共同共有，其共有关系是分别独立的投资行为，故存在一定的偶然性；再次，虽然在产权式商铺的实际经营过程中，为了保持整个商场的统一经营管理，通常在一定期限内不允许投资者分割大型商场，但是这种通过共有物不分割契约予以确定的经营模式，却正是建立在投资者有自由转让应有部分权利基础之上的。综上所述，产权式商铺的物权属性应认定为按份共有关系。

根据物权法第九十七条的规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。因此，如果将产权式商铺认定为按份共有关系，在没有特别约定的情况下，应当经份额占三分之二以上的共有人即面积占三分之二以上的表决权同意。综上，产权式商铺实际为一个权属单元的所有权量的抽象分割，将其权利类型界定为按份共有，有利于解决实践中产权式商铺的统一经营和个体物权的冲突。

2、可能的风险点和障碍。一是先前约定内容可能阻却业主在物权上的请求权。这种思

路处理产权式纠纷需以业主同意作为权利行使的前提，如果合同约定或相关的章程、管理规约中进行了权利限制，则约定内容可阻碍业主在物权上的请求权。二是如何认定“多数意见”的标准尚无定论。从当前涉诉的楼盘来看，客观存在只有部分购房人起诉的情况。而未涉诉的业主并不宜认定为从民事诉讼法的角度“必须参加诉讼的当事人”。如何认定“认定多数意见”，显然应以全体业主多数决的方式最为恰当。即使全体购房人均已参加诉讼，采取三分之二多数决的方式，则以三分之二以上户数为认定依据亦或三分之二以上面积为认定依据亦或面积与户数均应达到三分之二以上才能认定为“多数”尚存在争议。三是“少数派”利益如何保护存在不确定，依然存在稳定风险。这种处理思路以保障连续经营及实现物的效用最大化作为价值导向，原则上业主不得单独要求收回商铺。但产权式商铺楼盘的购房人众多，同一楼盘的“少数意见”持有人数可能也在数十甚至上百户，这些人的诉求如果均不能满足，依然存在不稳定因素。四是可能存在长期无法达成多数意见的情况，人为延长诉讼周期，增加稳定风险。受购房人个人认识水平、经济能力等因素影响，购房人对产权式商铺的未来预期各不相同，而经济形势、房地产政策的影响都可能影响购房人最终决策。没有恰当的引导，可能出现“多数意见”长期未决的情况，人为延长诉讼周期，增加诉累。（摘自四川省成都市中级人民法院关于审理涉产权式商铺案件的调研报告）

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