汊河新区棚户区改造项目房屋征收补偿方案（征求意见稿）公布

  二、被征收房屋属性的认定

  被征收房屋的权属、结构、用途及面积以房屋产权证、土地使用证上记载的内容为依据。处理历史遗留问题，以国土房产、规划建设、行政执法、市场监管和监察等部门认证为准。

  三、补偿标准

  对被征收房屋价值的补偿，不低于县政府房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋价格和用于产权调换的安置房价格由具有相应资质的房地产评估机构评估结果为依据。

  四、个人住宅征收补偿方式、结算方式及安置地点

  （一）补偿方式

  征收个人住宅用房被征收人既可选择货币补偿，也可选择房屋产权调换。

  （二）货币补偿标准

  被征收房屋有有效权属证明或有效建房批准手续的，按市场评估价格给予货币补偿。

  被征收房屋没有有效权属证明或没有有效建房批准手续的，但2010年5月航拍影像图标明已建成的，被征收人在本方案规定时间内主动签约并积极搬迁交房的，按市场评估价格的90%给予补助。

  2010年5月航拍影像图上没有的房屋（含简易房），且没有有效权属证明或没有有效建房批准手续的房屋，一律视为违法建设，不予补偿安置。在规定的时间内主动拆除的，给予100元／㎡的助拆费用。

  征收超过批准期限（两年）的临时建筑，不予补偿安置；征收未超过批准期限的临时建筑只按重置价补偿，不予安置。

  被征收人选择产权调换按本方案规定奖励办法执行。

  （三）房屋产权调换结算方式、安置地点

  1、结算方式。选择房屋产权调换原则上实行“征一还一、双向评估、互找差价”。若被征收人确需改善居住条件的，选择户型时可根据被征收房屋面积上靠一个户型增购安置面积。被征收房屋按货币补偿标准计算，安置房按市场评估价计算。

  2、安置地点：被征收人可以选择在政府建设的安置房中选取安置房，具体为黄牌中心村、南京湾及滁州（汊河）港安置点。在以上三个安置点安置房中，选择现房多层顶层安置的，按本方案规定的有关优惠政策执行。被征收人也可以选择在孔雀城期房（高层）安置。

  （四）没有办理国有土地出让使用权证书的被征收户，按照被征收房屋实际占地面积100元／㎡标准补交土地出让金。

  五、个人拥有合法产权经营性用房补偿、结算方式

  征收个人拥有合法产权经营性用房，被征收人既可选择货币补偿，也可选择产权调换。

  选择货币补偿的，按市场评估价格给予补偿。

  选择产权调换的，原则上实行“征一还一、双向评估、互找差价”。被征收房屋与安置房均按市场评估价格据实结算，互找差价。被征收人可按被征收房屋面积选择相近面积的经营性用房。安置地点在孔雀城。

  六、实际用于经营一层一进住宅房补偿、结算方式

  对利用自有住房从事商业经营或生产加工活动的，一律按住宅房标准补偿安置，同时按实际用于经营或加工的房屋面积给予经济补助。

  1、对汊河新区临街沿主干道住宅房持有工商营业执照连续经营至今满二年的，按房屋门向临路一层一进实际营业面积，给予1600元/㎡的经济损失补助。

  2、对汊河新区临街沿次干道住宅房持有工商营业执照连续经营至今满二年的，按房屋门向临路一层一进实际营业面积，给予1200元/㎡的经济损失补助。

  3、村庄小店。对持有工商营业执照连续经营至今满二年的，按房屋门向临路一层一进实际营业面积，给予500元/㎡的经济损失补助。对利用住宅房屋从事生产、加工的小作坊、个体生产加工户等，持有工商营业执照连续经营至今满二年，按实际用于生产、加工房屋面积（不含仓库、生活起居面积）给予400元/㎡的一次性停产停业损失补助和机械设备的拆、装、运输费用补助。

  仓库按200元/㎡标准执行。以上各项补助标准，连续经营未满二年或证照不全减半执行（不含机械设备的拆、装、运输费用补助）。

  4、征收出租（出借）的住宅房，对使用人不予补偿安置，由房屋所有人自行处理好租赁关系。

  七、机关、企事业单位房屋征收补偿

  被征收房屋产权属机关、企事业单位的，原则上实行货币补偿。房屋产权单位负责处理好承租人的搬迁工作，在规定期限内搬迁、交房、拆除。

  八、承租单位房屋的处理

  单位职工承租本单位房屋用于居住，经单位批准，且承租人符合房改政策的，在本方案规定的时间内主动签约并积极搬迁交房的，产权单位可为其房改或作价转让。完善手续后，按本方案予以货币补偿或产权调换。如承租人不符合房改政策，或产权单位不予批准，产权单位负责做好承租人的工作，按期腾房交钥匙，对承租人不予安置。

  九、特殊人群优先住房保障

  （一）符合享受廉租房政策的被征收人住房保障

  符合享受廉租房政策的被征收人（不含无房户），可按享受廉租房政策的面积进行安置（15㎡/人，具体人数按享受廉租房政策人数为准，每户最高60㎡）。结算方式：享受安置面积的市场评估价大于被征收房屋市场评估价，不结算差价；小于时，按实际结算。享受面积不足60㎡，可增购到60㎡，增购部分按1600元／㎡购买，今后不再享受廉租房保障政策。

  （二）享受低保政策的被征收人住房保障

  享受低保政策的被征收人，被征收房屋面积在60㎡以下，且是唯一住房，征收公告发布之日前三年内未出售、转让、赠予自有房屋的，公示后无异议，被征收人选择在规定安置地点，选择与被征收房屋面积相近户型安置（最大允许上靠一个最接近户型选择安置房），签订征收补偿安置协议书后，该户确实难以支付新旧房屋差价款，经本人申请，可办理共有产权手续，予以安置。若被征收人欲购买国有产权面积的，5年内按签订协议书中的价格执行，5年后重新确定价格。

  （三）提供特困户小户型住房保障

  家庭特别困难，确实无力支付新旧房屋差价款的被征收人，经所在社区证明，人均月收入低于城镇居民最低生活标准、并公示，经认证批准后，可整户入住指定的小户型住房，房租比照廉租房收取，被征收房屋按货币补偿标准补偿，不得再选择安置房安置。

  十、临时过渡方式及各项相关费用标准

    选择房屋产权调换的被征收人一律自行过渡。实行货币补偿的，由征收人发给被征收人4个月临时安置费和一次搬迁费。实行房屋产权调换的：选择现房的，住宅房按产权调换面积一次性支付4个月的临时安置费和两次搬迁费；选择暂未交付使用安置房的，临时安置费按交房时实际过渡期限结算，并支付两次搬迁费。

  临时安置费、搬迁费、房屋周围树木移植补助费、房屋装潢及相关附属物补偿、公共设施补偿、临时抢装修附属物及装潢补偿等标准按《来安县房屋征收若干政策》（来国土资房[2015]4号）文件的规定执行。

  十一、奖励办法及其他

  被征收人在征收公告规定签约期限内签订征收补偿协议并按协议约定期限搬迁交房拆除的，享受以下奖励。被征收人未在征收公告规定时间内签定协议，或签订协议后未按协议约定时间搬迁交房拆除的，不享受下述奖励。

  （一）为了鼓励被征收人早迁、快迁，征收人给予被征收人提前搬迁奖励，奖励期限为10日，在征收公告规定的最后期限第一日前，签订房屋补偿安置协议并腾房交房拆除的，征收人按被拆房屋的认证面积给予被征收人100元／㎡的奖励，每推迟一日减少10元／㎡的奖励，超过规定奖励时间，不享受提前搬迁奖励。

  （二）住宅房选择产权调换奖励办法

  被征收人在规定时间节点内签订补偿安置协议的，征收人无偿按被征收房屋总面积的5%面积奖励给被征收人，被征收房屋总面积200㎡以上，按200㎡计算；被征收房屋总面积少于45㎡的，按45㎡计算。

  ﹙三﹚对选择房屋产权调换的被征收人，按照签订补偿安置协议的先后顺序选择安置房楼层房号，先签先选。若被征收人不按规定时间交钥匙腾空房屋交付拆除，所选择的楼层房号无效。

  （四）选择政府建设安置房现房多层顶层安置的奖励政策

  1、对选择滁州（汊河）港安置点安置房的，给予一次性18个月临时过渡费奖励。

  2、对选择黄牌中心村、南京湾安置点安置房的，给予一次性24个月临时过渡费奖励。

  3、以上临时过渡费奖励：如实际房屋征收面积小于选择现房安置房面积的，以实际房屋征收面积计算；如实际房屋征收面积大于选择现房安置房面积的，以选择现房安置房面积计算（隔热层面积不计入安置房面积）。

  ﹙五﹚被征收人确需改善居住条件的，可优惠增购25㎡安置面积。增购在10㎡以内（含10㎡），按综合建设成本价1600元/㎡购买，放弃增购的，按综合建设成本价给予货币奖励。增购另15㎡的，按增购优惠价购买。如再增购，超面积增购20㎡以内（含20㎡），在市场评估价的基础上再优惠160元/㎡；超20㎡以上部分，按市场评估价购买。

  （六）整户选择在政府建设现房多层安置房中选取安置房的，可按综合建设成本价1600元/㎡再购买10㎡，放弃增购的，按综合建设成本价给予货币奖励。

  （七）合法产权经营性用房到规划安置小区安置的，被征收房屋面积和安置房面积按市场价评估，各计各价。每户还可享受优惠价格最大限度增购20㎡，超出部分按市场评估价购买。

  （八）实际用于经营的一层一进住宅房，有本地点工商营业执照和税务登记证，营业时间满二年并且自领证照后按规定的营业范围连续经营至今的，在房源允许情况下，每户可在孔雀城商业用房中，按商业用房市场价70%的价格，购买与被征收房屋一层一进相近面积（按认证面积1:1.2）的商业用房，超出部分面积按市场价购买；连续经营未满二年或证照不全，每户可按商业用房市场价75%的价格，购买与被征收房屋一层一进相近面积（按认证面积1:1.2）的商业用房，超出部分面积按市场价购买。

  ﹙九﹚房屋征收人与被征收人签订补偿安置协议后，被征收人应将被征收房屋的房地产权证等相关证件交给征收人，安置房房地产权证按相关规定办理。

  ﹙十﹚被征收人在供电部门、供水部门立户的电表、水表，由供电、供水部门派专业人员拆除，用户不得自行拆除。被征收人应缴清水、电、有线电视、电话费用，并办理报停手续。

  十二、签约期限

  签约期限：

  对未取得合法建房审批手续，超过征收公告规定的期限，拒不签订协议的、拒不搬迁的，依法强制拆除。

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  南京专业拆迁律师团 负责人：杨正宏主任 

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