案情摘要

  村委与北海公司签订项目建设委托合同，约定村委将某建设项目委托给北海公司代为建设，村委提供合法手续的建设用地及做好地块范围内地上物补偿，北海公司实施建设，双方按比例分成（村委以土地评估作价入股，北海公司以工程实际造价入股）。合同签订后，北海公司进行施工，工程于2010年10月竣工，已销售住宅670套（其中村民500套，对外170套），底商、商铺、车库也售出一部分，售房款由北海公司掌握。2013年村委起诉，以案涉土地系集体土地，村民之外的人无权购买、北海公司无权销售为由，要求北海公司返还未销售房屋，返还已销售部分的房屋收入扣除开发成本（含5%代建费）的差额3500万元及利息。

法院处理

  一审判决案涉土地上房产虽然不能对外销售，但是确实存在收益，不按约定分配与诚实信用原则不符；双方均存在过错，但北海公司承担主要责任，利润中70%归村委，30%归北海公司。北海公司已经销售的房款减去工程总成本、代建费用和30%对外销售利润的剩余盈利和利润返还村委，未销售的房产归村委。二审认定因案涉土地未办理征收手续，不能对外销售，也就不能产生合法利润，也就不能产生利润分配，北海公司应当将未销售的房屋及已经销售不能分配的盈余款返还村委，据此改判。

  北海公司不服申请再审。

最高法院民一庭意见

  涉及农村集体所有土地的委托代建合同中，对外销售利润分配条款具有合资、合作开发房地产的性质，当事人主张利润分配等合同权利的，应提供政府部门关于土地利用规划、建设用地设计等审批文件或证明。虽提供了上述文件或证明，但在一审法庭辩论结束前土地性质仍未变更为国有土地的，利润分配条款按无效处理。

  注意：最高院撰稿人在案例理由部分，指出村委未按照约定办理合法手续，违反合同义务；此后多次委托北海公司销售后又主张利润分配条款无效系不诚信行为，北海公司可另行主张权利，应可大致实现双方利益平衡。