1.划拨土地使用权的特点

划拨土地使用权，是指土地使用人通过除出让土地使用权以外的各种方式依法无偿取得的国有土地使用权。划拨土地使用权的特点是：(1)取得的合法性，即取得划拨土地使用权必须符合法律的规定，并依法经有关部门批准;(2)取得的无偿性，这是划拨土地使用权与出让土地使用权的主要区别之一;(3)使用的无期限性;(4)权利的受限制性，划拨土地使用权人不能随意地处分其划拨土地使用权，缺乏处分权能。

划拨土地使用权主要是满足社会公共利益的用途，那么，这种用途的特殊性决定了划拨土地使用权的不可转让性，不能直接进入市场，否则将导致违背事物本来的制度初衷，而且会破坏市场的公平原则。

2.法律对划拨土地使用权的规制

我国《物权法》第137条规定，严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。这是以基本民事立法的形式对划拨取得的建设用地使用权的立法态度。

《城市房地产管理法》第40条第1款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”可见，划拨土地使用权是不得转让的，这是国家法律、行政法规的强制性规定，且是属于效力性的强制性规定，不得违反;如果违反，按照《中华人民共和国合同法》第52条的规定，合同应当认定无效。

3.划拨土地上建房出售应经政府批准

根据法律规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应报有批准权的人民政府审批。其立法目的在于通过对划拨土地流转的限制，防止国家利益受损。同时为兼顾维护市场交易正常进行，有条件的适用相关法律法规，对合同效力予以甄别认定。故未经有批准权的人民政府批准的房产买卖协议认定无效;而如果获得批准，在补交土地出让金之后，此时讼争房产买卖协议书虽涉及划拨用地上房产的转让，但并不违反相关法律法规，应当认定有效，可以协助办理过户登记手续。

杨正宏律师，中银南京律师事务所资深律师，30年执业经验，担任过多家大型房地产开发商法律顾问，处理过多起房地产兼并收购项目，办理过多起重特大、疑难、复杂房地产和建设工程项目法律顾问纠纷案件。电话：18851776688

最高人民法院一审、二审、申诉再审；

江苏省高级人民法院一审、二审、申诉再审；

南京市中级人民法院一审、二审、申诉再审；

苏州市中级人民法院一审、二审、申诉再审；

无锡市中级人民法院一审、二审、申诉再审；

常州市中级人民法院一审、二审、申诉再审；

镇江市中级人民法院一审、二审、申诉再审；

南通市中级人民法院一审、二审、申诉再审；

泰州市中级人民法院一审、二审、申诉再审；

扬州市中级人民法院一审、二审、申诉再审；

盐城市中级人民法院一审、二审、申诉再审；

徐州市中级人民法院一审、二审、申诉再审；

连云港市中级人民法院一审、二审、申诉再审；

宿迁市中级人民法院一审、二审、申诉再审。

咨询电话：18851776688