南京市征地拆迁补偿安置办法

  1、征收补偿包括：

  (一)被征收房屋价值的补偿；

  (二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

  (三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

  被征收人的搬迁补助费、奖励的标准由市房屋征收部门会同有关部门另行制定，报市政府批准后实施。

  2、房屋拆迁补偿有两种方式，即货币补偿和房屋产权调换。

  (1)、货币补偿是指拆迁入将被拆迁房屋按照房地产市场评估价格，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市值为补偿标准。

  (2)、房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。

  产权调换的房屋，除与被征收人另有约定外，建筑面积不小于被征收房屋建筑面积。

  实行产权调换的，临时安置期限自被征收人交付房屋之日起计算。调换房为多层的，临时安置一般不超过24个月。调换房为高层的，临时安置一般不超过36个月。房屋征收部门不履行约定的，从逾期之月起，支付双倍的临时安置补助费。

  《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。拆迁租赁用房时被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议时，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。除上述两种情况外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。

 二、以下几种情况，不增加拆迁补偿：

  1、被征收人擅自将住宅房屋改变为经营性用房的，征收时应按住宅房屋予以补偿。被征收人于2010年7月1日前将住宅房屋改变为经营性用房的，补偿条件和标准由市政府另行规定。

  2、被征收人擅自将住宅房屋改变为经营性用房的，征收时不给予停产停业损失补偿；

  3、擅自改变非住宅房屋用途的，按照原用途计算停产停业损失。

  因征收房屋造成停产停业损失的补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托已经选定或者确定的评估机构评估。

  无评估依据或评估依据不充分而不宜采用评估方式的，对非住宅房屋中的营业用房，房屋征收部门给予不超过货币补偿金额8%的停产停业损失补偿；对非住宅房屋中的非营业用房，房屋征收部门给予不超过货币补偿金额5%的停产停业损失补偿。

  三、特殊情况的房屋拆迁补偿

  1、出租屋的拆迁补偿

  拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁入给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

  2、产权不明其房屋的拆迁补偿

  拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁，拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。

  3、设有*押权房屋的拆迁补偿

  《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁设有*押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。*押当事人就解除*押关系或重新设定*押物达成协议的，拆迁补偿按正常情况进行;*押当事人无法达成协议的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿，不足清偿*押权人的，*押权人按照有关担保的法律规定，可向*押人进行追偿，*押权因房屋灭失而消失。

  拆迁公益事业房屋及其附属物的补偿

  公益事业一般指文教、卫生及社会公共福利方面的非生产性事业，拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。

  5、临时建筑、违章建筑的拆迁补偿

  临时建筑必须在批准的使用期限内拆除。因此，拆除已超过批准使用期限的临时建筑，不给予补偿。对于尚没有超过批准使用年限的临时建筑，可考虑临时建筑在使用期内的残值和剩余合法使用期的长短，给予适当补偿。

  违章建筑的存在是不合法的，拆除违章建筑不予补偿。