宿迁拆迁房屋、土地、养殖场、苗圃遇到拆迁如何评估价格？最新评估价格如何掌握？最新拆迁赔偿政策是什么？如果评估价格过低，怎么办？拆迁赔偿还未谈好，政府是否有权强制拆迁？

          一、房屋价格评估

        第二十四条　评估机构应按照委托合同约定的时间和要求，到被征收房屋现场逐户进行实地查勘评估，核对评估对象的相关数据和信息，做好实地查勘记录，拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料，妥善保管并且制作影像或视频电子档案报房屋征收部门备案。

       被征收房屋实地查勘记录，应当由被征收人、房屋征收部门工作人员、受委托的房屋征收实施单位工作人员和实地查勘的注册房地产估价师等共同签字认可。

        因被征收人原因不能对被征收房屋进行入室实地查勘的，应当由两名（含）以上无利害关系的第三人见证并在查勘记录上载明情况，由评估机构根据征收调查公布数据进行评估并在评估报告中作出说明。

        被征收人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由两名（含）以上无利害关系的第三人见证并在查勘记录上载明情况，由评估机构根据实地查勘记录数据进行评估并在评估报告中作出说明。

        被征收房屋未被允许入室实地查勘的，房屋征收价值评估结果中的被征收房屋室内装饰装修价值按照该项目其他被征收房屋室内装饰装修价值的算术平均值计算，有关情况应在评估报告中作出说明。在评估报告作出后被征收房屋可以实地查勘的，如据实评估金额小于评估报告金额的，以据实评估为准。

       被征收房屋评估时点为房屋征收决定公告之日。

        第二十五条　对被征收房屋进行的评估应当综合考虑与被征收房屋相关的下列因素：

         （一）区位：被征收房屋所在区域以及周边环境、交通和商业服务便利程度、公共事业设施配套状况等因素。

         （二）用途：以房屋所有权证书标明的用途为准。房屋所有权证书与房屋登记档案记载不一致的，以房屋登记档案为准；房屋所有权证书未标明用途或标明的用途与建设工程规划许可证记录的用途不一致的，以建设工程规划许可证记录的用途为准；已经改变用途的，以规划行政主管部门的批准文件为准。

         （三）建筑面积：房屋所有权证书载明的建筑面积或者房产管理部门确认的实际测量面积。

         （四）其他因素：房屋建筑结构形式、成新程度、楼层、层高、朝向等。

         评估技术细则另行制定。

          二、征收补偿范围

        第二十八条　作出房屋征收决定的政府对被征收人给予的补偿包括：

        （一）被征收房屋及所占用土地使用权价值的补偿；

        （二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

        （三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

         对经城管（行政执法）部门认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑，不予补偿。市区2003年航拍图上标明的未登记合法产权房屋在扣除办理相关证件和缴纳契税的费用后参照合法产权房屋评估。对未超过批准期限的临时建筑，按建造成本结合批准期限内的剩余年限给予补偿。规划部门在发放临时建设工程规划许可证时，因建设单位申请，已注明在批准期限内因城市建设需要无偿拆除的，不予补偿。

        第二十九条　征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的政府应当优先给予住房保障。

        三、补偿安置方式

      第三十条　市区老旧小区或成套住宅楼集中区域的征收改造，应当按照征收相关程序，由市政府根据城市总体规划和公共利益需要，实行“一地一策”研究确定补偿安置方案。

        本办法所称老旧小区或成套住宅楼集中区域，是指中心城区范围内的建造时间较久、建筑质量较差、配套设施落后、安全隐患突出、市民改造意愿强烈的成套住房居民区。

         老旧小区或成套住宅楼集中区域征收改造应当遵循统筹规划、分步实施、政府引导、居民自愿、公平规范的原则。

         老旧小区或成套住宅楼集中区域征收改造可以由国有投资公司单独或牵头组织，也可以由社会资本组织；老旧小区改造建设项目根据不同情况可以享受有关税费减免政策。具体优惠政策由市政府研究确定。

        第三十一条　被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

       被征收人选择产权调换的，房屋征收部门应当提供产权调换房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与产权调换房屋的差价。

       因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，房屋征收部门应当根据改建地段规划提供改建地段或者就近地段的房屋。

       因旧城区改建征收非住宅房屋，被征收人要求在改建地段进行产权调换的，如改建地段不具备产权调换条件，房屋征收部门可在其他地段提供调换房源；如确因客观条件限制无法提供产权调换房源，则实行货币补偿。

       产权调换房屋的选房认购实行“早搬迁先认购”方式，严格依照征收补偿协议订立的先后顺序依次进行。

       第三十二条　产权调换房屋的价值，由对被征收房屋价值进行评估的同一评估机构按照同一时点、相同方法评估确定，并以此作为结算产权调换差价的依据。

      被征收人对产权调换房屋评估报告有异议的，参照本办法第二十七条执行。

      产权调换房屋为经济适用住房或政府其他种类定销商品房的，其价格按政府或物价部门有关文件执行，不再另行评估。

      第三十三条　被征收人为经济困难家庭且仅有被征收的一处住房，其获得的货币补偿总额（不含搬迁补助费、临时安置补助费和奖励）低于征收补偿最低标准的，房屋征收部门应当按照征收补偿最低标准对被征收人予以补偿。征收补偿最低标准为10万元/户。如属分户、析产的，其分户、析产手续生效之日距房屋征收决定公告发布之日应当满两年以上。

      第三十四条  征收政府直管或国有单位自管公有住宅房屋，被征收人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，在被征收人与房屋征收部门就产权调换达成协议且房屋承租人在本市范围内无其他住房的情况下，被征收人应将产权调换的房屋由原房屋承租人承租，与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

       第三十五条　擅自改变房屋所有权证书登记用途或规划批准使用用途的房屋只能按照原定用途进行产权调换。

       第三十六条　征收设有抵押权的的房屋，房屋征收部门及其委托的实施单位应通知抵押权人。抵押权人和抵押人对房屋补偿款分配不能达成一致意见的，由房屋征收部门将货币款经公证后专户提存，房屋先予拆除，再根据调解和诉讼情况分配补偿款。

       第三十七条　房屋征收部门应当对被征收人支付搬迁补助费。征收住宅和商业用房，搬迁补助费标准为10元/平方米·月。征收生产用房，搬迁补助费按20元/平方米·月支付，如房屋内有重型机械设备或精密仪器需要搬迁的，搬迁补助费标准上浮20%；征收办公用房，搬迁补助费按6元/平方米·月支付，教学、医疗用房参照执行；征收仓储用房，搬迁补助费按12元/平方米·月支付。被征收人搬迁补助费不足1000元的按照1000元计算。计算面积时按被征收房屋的合法建筑面积计算。

        第三十八条　征收住宅房屋，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置补助费，临时安置补助费标准为10元/平方米·月。月临时安置补助费不足600元的按600元补助。计算面积时按被征收房屋的合法建筑面积计算。

        由房屋征收部门提供周转用房的，不再向被征收人支付临时安置补助费。

        第三十九条　房屋征收部门应按以下规定支付临时安置补助费：

        被征收人选择货币补偿的，一次性支付6个月的临时安置补助费；选择产权调换的，正常房屋征收安置过渡期一般不超过36个月。正常过渡期后未能交付安置房的临时安置补助费按规定标准2倍结算。首次支付的临时安置过渡费计算期限由征收补偿方案确定。

        产权调换房屋面积小于被征收房屋合法面积的，超过部分按货币补偿标准执行，给予6个月临时安置补助费，其余部分按产权调换的相关规定计算临时安置补助费。

        第四十条　征收非住宅房屋造成停产、停业的，根据实际生产、经营状况评估确定停产、停业损失。根据市区普遍情况，一般给予不超过货币补偿评估总金额5%的停产或停业补偿。    

         南京专业拆迁律师团       负责人：杨正宏主任

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