一、什么是土地抵押全的实现

       土地抵押权实现是指在法定和约定条件下，抵押权人行使抵押权而产生的法律后果。抵押人在债务到期不履行债务或在抵押合同有效期间债务人被宣告破产解散时，抵押权人即可行使抵押权。依照法律规定和合同约定以抵押物折价或以变卖抵押物的价款来清偿所担保的债务，抵押权得到实现。

       二、土地抵押权实现的条件

       ①债务人在债务履行期届满而不履行债务的。

　　②抵押人死亡而无继承人或受遗赠人的。

　　③抵押人的继承人或受遗赠人拒绝履行清偿债务的。

　　④抵押人解散、破产或被依法撤销而又不清偿债务的。

　　⑤抵押合同约定的其他情况。

　　发生以上任何一种情况，抵押权人都可以凭借抵押权向有关部门要求对抵押土地使用权进行处分，以清偿其债务。

       三、土地抵押权实现的方式

       (1)拍卖

　　实现土地抵押权，一般可以通过拍卖的方式将土地使用权变现。土地使用权一经拍卖，便产生如下法律后果。

　　①对抵押人来讲，拍卖所得价款，在扣除强制执行费用后，抵押权人以所剩价款实现债权优先受偿，若余额超出抵押权人应得款额时，超出部分退还给抵押人。若抵押有数个抵押权人则按抵押权人登记次序，依次受偿。

　　②对拍定人来讲，拍卖成交后，拍定人取得拍卖土地的土地使用权。③对抵押人来讲，享有的土地使用权消灭。

　　(2)土地使用权折价

　　如果拍卖流拍无法实现，债务人又没有其他可供清偿的财产时，应当对国有土地使用权依法评估。人民法院可以参考政府土地管理部门确认的地价评估结果，将土地使用权折价，经抵押人同意，将折价后的土地使用权抵偿给抵押权人，土地使用权归抵押权人享有。

       四、土地抵押权实现的具体方法

       1、协议受让被抵押的土地使用权

　　2、拍卖被抵押的土地使用权

　　3、以其他形式卖被抵押的土地使用权