一、房地产项目转让一种新的房地产转让方式。

　　房地产项目转让是指开发商在开发过程中，将具备一定条件的整个房地产项目转让给他人的行为。这里的项目，是指已经具备开工条件或已经开工但尚未开始预售的建设工程。所谓“具备开工条件”是指建设工程已经立项，取得土地使用权证，土地已经完成三通一平和勘探、设计工作，设计方案已获得规划部门批准并已经取得施工许可证。所谓“已经开工但尚未开始房屋预售”，是指建设工程已经开始基础施工，但尚不具备法律规定的预售条件，未领取预售许可证。由于房地产开发投资大，周期长，为分散风险，有些发展商在进行项目的前期工作方面有优势，有些发展商则希望尽可能避免前期工作，特别是申办各种批文的繁杂手续，而将主要精力用于项目的经营方面，故不同发展商之间存在取长补短的可能性。另一方面，由于房地产市场的变化，原设定的项目总投资可能因经营成本的增加而无法满足经营的需要，合作各方客观上需要通过转让项目来寻找出路。因而在实践中，房地产项目的转让颇有市场。

　　 二、 以公司股权转让方式实现房地产项目转让的方式

    公司股权转让一般适合于成立项目公司的开发项目。一般来说，房地产项目公司是指专为开发特定的房地产项目而成立的房地产开发公司。目前，无论国家还是地方，对房地产项目公司均无系统或专项规定，但实际上登记注册的房地产项目公司早已大量存在。随着房地产市场的发展，投资者发现房地产项目公司可以合理地规避市场及法律上的某些风险，因此出现了大量事实上的项目公司，即开发一个项目成立一个公司，项目彼此互不影响。项目公司的成立必然会涉及投资资本，房地产项目公司的运作必然涉及到公司产权，产权自主交易，资本自由流转，是此种转让的前提。这种转让是以转让公司或公司股份的方法进行房地产项目的投资人变更，其基本程序是变更公司投资结构或股东，适用的法律主要是公司法和工商行政管理法规，并不涉及项目本身的交易费用和政府规费。按业界比较一致的认识，公司股权重组主要有两种操作方法：收购和兼并，即股权的并购，而以收购最为常用。然而从我国房地产实务来看，目前我国对房地产项目公司的收购实质上仍为广义的土地使用权转让，或为土地使用权的直接转让，或为通过项目、在建工程的间接转让。

　　 以公司股权重组的方式进行房地产项目转让的优势在于：一是手续简单，对房地产项目公司收购只要签订股权转让协议，并按规定办理股权转让的变更登记手续(外商投资企业还应办理股权转让的审批手续)即可控制、管理整个项目。二是费用节省，房地产项目公司收购的方式可免交相当于成交金额3%的契税和交易手续费，可以降低开发成本。三是开发快捷，由于房地产项目公司收购一旦办妥股权转让手续，投资者即可投入资金进行后续开发建设，对于境外投资者及境内非房地产企业投资者而言，无需再另行成立房地产公司。以房地产项目公司收购方式转让项目或土地使用权的不足之处在于，一是债务风险难以控制。如是否对外提供过保证担保的风险以及是否对外签有已构成违约合同的风险。二是要转让项目得先成立一个项目公司，为此必须具有相当的注册资本金及符合设立有限公司的相关条件，并履行一定的设立手续，也需要一定的成本支出。

    杨正宏律师，中银南京律师事务所资深律师，30年执业经验，担任过多家大型房地产开发商法律顾问，处理过多起房地产兼并收购项目，办理过多起重特大、疑难、复杂房地产和建设工程项目法律顾问纠纷案件。电话：18851776688

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