浅析产权式商铺业主所有权行使之限制

    摘要：产权式商铺近年来在房地产行业中发展迅猛，成为开发商吸引资金与中小投资者进行商铺投资的热门选择。开发商将大面积商铺分割成小面积单元出售，购买者获得产权后并不独立经营，而是以租赁或委托经营的方式交由第三方经营使用。目前这种使用权与经营权分离的产权式商铺在立法层面对其法律地位、登记手续等方面并没有明确规制，因此在实务中引发了一系列群体性纠纷，商铺所有权人、开发商与承租人多方均牵涉其中。

1.                                 产权式商铺的概念与地位

1.                                         产权式商铺的概念与类型

   产权式商铺是一种房地产证券化概念，即开发商将大商场分割成若干个小面积具有独立产权证的商铺出售，商铺业主出于投资目的，将购买的产权式商铺通过开发商或第三方公司整体委托经营商进行统一运营，商铺业主获得定期定额的投资回报。本质上，其所有权与经营权相互分离，若委托开发商售后返租，其管理权也不在业主手中。

   从商铺建筑物的实际物理分割形态来看，目前存在两种类型。一种是出售时开发商已经对商铺进行了实际分割的独立产权式商铺，此类商铺或通过内隔墙、木板或玻璃墙等分隔物区分，或没有明显分隔但通过点、线标注法明确了四至，房产证中也载明商铺房号、建筑面积等事项。因此，独立产权式商铺的面积、范围等是明确的，客观上这种商铺可以独立经营，对相邻业主产生的影响也很小。

   另一种是商铺区区域未进行实际分割的虚拟产权式商铺。各个小商铺之间并没有进行任何明确分隔，开发商仅仅出售一定面积，实际并未划分商铺具体区域，空间上无独立强弱电与给排水系统，产权证上也仅仅登记面积而没有商铺四至位置。此类商铺无法独立经营，一般都会多间整体出租给经营者运营。

   现实中，虚拟产权式商铺居多，但是也存在很多独立产权式商铺在出售后，开发商返租统一出租给中大型经营者，并将内隔墙等分隔物等打通以进行大规模运营的情况。所以实践中大部分业主的不同商铺间都没有明确间隔物，发生纠纷时已经难以将墙体等恢复原状，界限模糊，这也为解决产权式商铺法律纠纷带来了一定争议。

图1 裁判分析过程中涉及“产权式商铺”案件的地域与时间分布

1.                                      产权式商铺的物权属性

   由于目前法律对产权式商铺没有进行规制，其法律地位与物权属性的认定仍存在争议。传统法学理论中，能够作为物权客体之物必须是现有物、有形物、独立物。产权式商铺的现有物、有形物性质毋庸置疑，关键在于此类商铺能否成为独立的物权客体。对于产权式商铺，理论上主要有两种观点，即建筑物区分所有权说和按份共有说。

   我国《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，也就是说建筑物区分所有权是指由区分所有建筑物专有部分所有权、共用部分共同管理权及因共有关系而产生的成员权所构成的特别所有权。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条对建筑物专有部分做出了界定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。” 因此，理论上和法律规定均明确了专有部分必须具备与外界相隔离的功能，应具备构造和利用上的独立性。

   笔者认为，探讨产权式商铺的独立性时不能脱离物的特定使用功能，独立产权式商铺或有独立分隔，或能通过测绘图纸、地面标记等明确四至与面积，可以独立经营，产权证中登记有明确的房号等信息，应当认定为建筑物区分所有的专有部分，业主享有专有权。而没有实际分隔的虚拟分割产权式商铺,由于商铺四至的不明确导致分割的不可行性，业主实际上是购买了众多面积中的一部分面积，无水电、无独立通道等，难以进行独立经营，通常是整理由开发商或物业返租，或数十名业主统一租赁给商家运营，应当属于按份共有。

                                             案例分析

   以刘建强与西安紫薇地产开发有限公司、西安尊盛商贸有限公司、西安民生集团股份有公司及第三人曹隆汉、潘里宽、程敏返还租赁场地案（2015陕民一终字第00024号）为例，本案中刘建强于2001年购买紫薇商业广场一层五间商铺，并与紫薇广场签订《租赁合同》，将商铺交由紫薇广场统一返租经营，于2003年获得房屋所有权证书。2006年6月30日双方租赁合同到期后刘建强起诉请求判决紫薇公司返还其所购商铺。

裁判要点：

   陕西省高院认为，从涉案房屋的结构看，刘建强所购买的商铺与商业广场内部其他商铺明显不同，其他商铺本身并无独立专用出入通道，且无一面或者多面墙体进行分隔，四界均无明显标志，而刘建强当初购买时就是临街商铺，价位明显高于其他商铺，东面临街，西边规划为进入市场入口，存在墙体分界，西面是柱子，楼梯，配电房等，承重柱之间分界明显，现又有墙体分隔。这些明显有别于紫薇商业广场其他商铺，刘建强购买的商铺客观上具有独立性。……紫薇公司主张紫薇商业广场销售策划和经营理念是产权式商铺和统一租赁经营，购房权利人所享有的权利与传统意义上的物权或房屋所有权不同，紫薇商业广场产权式商铺购买人的权利受到限制，商铺必须统一经营，涉案房屋不应向刘建强返还的上诉理由无法律依据，本院不予采信。

                               二、产权式商铺所有权行使是否应当限制

  由于产权式商铺的整体特性，目前其所有权行使是否应当受到限制引发了许多思考。对于这一问题，笔者认为独立产权式商铺与虚拟产权式商铺应当有所区分。

1.       独立产权式商铺

          根据《物权法》第七十条和第七十一条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。专有权人对专有部分的所有权享有与一般所有权一样的权能，包括占有、使用、收益和处分的权益。可见，独立产权式商铺作为业主专有部分，业主依法享有处分权与自主经营的权利，即根据自己的经营计划安排利用商铺，并排除他人干涉的权利。结合《物权法》第七十一条规定业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。以及《物权法》第七十七条规定业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

           可见，对业主专有权行使的限制主要有三，不得危及建筑物安全、不得损害其它业主合法权益及未经其他业主权益不得将住宅改为经营性用房。由于独立产权式商铺本身的独立性与经营性，其所有权行使的限制应当是前两者。在未危害建筑安全与其他业主合法权益的范围内，产权式商铺业主应当拥有自主经营、处分等物权权利。

    

                                                     案例分析

      仍然以刘建强与西安紫薇地产开发有限公司、西安尊盛商贸有限公司、西安民生集团股份有公司及第三人曹隆汉、潘里宽、程敏返还租赁场地案（（2015）陕民一终字第00024号）为例，本案中紫薇公司于2006年3月成立全资子公司尊胜公司负责管理紫薇商业广场。2006年6月30日刘建强与紫薇广场的租赁合同到期后，紫薇商业广场不包括刘建强在内的398位业主表达了由紫薇广场统一招商经营的意愿。2007年8月，这398位业主签署业主公约（其余98位业主未表态），委托尊胜公司统一经营紫薇广场商铺。

裁判要点：

    陕西省高院认为，关于业主大会关于业主大会决议的效力问题。业主大会及其业主委员会经法定程序可以对物业的共用部分作出决议，本案关于业主委员会统一委托尊胜公司招商经营的决议，未经刘建强的同意，处分刘建强商铺的专用部分，损害了刘建强享有的物权所有权，故涉案业主大会决议对刘建强没有约束力。

    业主的物权所有权是独立的，无需受到集体意志的限制。业主大会及其业委会经过法定程序可以对物业的共有部分作出决议，但并不能够处分业主的商铺专用部分，未经业主本人同意处分其商铺专用部分的，是损害业主物权所有权的行为，该决议对业主将没有约束力。

1.                                      虚拟产权式商铺

    对于类似于按份共有的虚拟产权式商铺，根据《物权法》第九十七条　处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

                                                      案例分析

     在林洁、林宗映与连云港市九龙世贸城有限公司、连云港九龙大世界商贸有限公司房屋租赁合同纠纷案（（2015）连民终字第00650号）中，九龙商城开发商于2003年将物业分割无物理间隔的十几、二十几平方的小商铺位分别出售给业主，林洁、林宗映于2003年获得N3-35商铺产权，后又于2014年分别获得N1-168和N2-279商铺产权。2003年开发商在与业主签订《商品房买卖合同》的同时也签订《委托出租协议》，约定将购买的商铺委托开发商出租，租期十年。2013年租期届满后，部分业主对续期租金不满，不愿继续出租，要求收回商铺。

      一审中，被告提供大量续租合同以证明超过三分之二的业主同意续租，原告的诉求损害了其他大部分商铺业主的合法权益，因此不同意返还。一审法院判决认为，九龙商城采取统一经营管理的模式是历史形成的，且经过了大部分业主的同意，原告要求被告返还其名下的商铺，显然与大多数业主的意见相左，此外原告名下的商铺系虚拟分割，在长期的统一经营模式下，已根据经营的需要重新布局，现原告要求归还其名下的商铺难以实现。根据民法的基本原则，权利人行使权利时必须合理、适当，不能滥用权利给其他权利人造成损害。遂根据《物权法》第七十一条之规定，判决驳回原告相应诉讼请求。

                                            裁判要点：

      二审法院认为，法院二审中释明要求九龙世贸城公司及九龙商贸公司进一步举证证明相关商铺租赁协议的真实性，但九龙世贸城公司、九龙商贸公司既未能提供相关业主到庭核实，亦未能提供其他充分证据证明其所举其他新的《商铺租赁协议》的真实性，故本院对九龙世贸城公司、九龙商贸公司所举其他新的《商铺租赁协议》的真实性不予确认，原审法院认定已有专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主与九龙商贸公司签订了新的《商铺租赁协议》依据不足，本院对此不予确认。故原审法院以林洁、林宗映要求返还其名下的商铺，与大多数业主的意见相佐，滥用权利给其他权利人造成损害的判决理由无事实依据，本院不予采纳。

     二审法院还认为，虽本案中，自连云港市九龙世贸城南区的铺位出售之时，作为受让人的全部小业主即与九龙世贸城公司达成了由该公司统一经营、小业主按商铺价格的一定比例收取收益的《委托出租协议》，但在《委托出租协议》到期后，依据该协议约定，业主有权选择经营方式，业主出租其所有的商铺系为获取租金收益，现九龙商贸公司已逾期一年未支付租金。本案二审审理期间，涉案商铺业主与九龙商贸公司就商铺经营权协商时，九龙商贸公司承诺于2015年6月30日前支付商铺所有的租金和违约金，但九龙商贸公司至今未能支付。九龙商贸公司在2015年7月2日与业主的协调会会议中同意业主选择九龙商贸公司放弃经营权的方案。故此种情形下，全体业主的权利已受到损害，林洁、林宗映要求立即腾空其名下的商铺、恢复原状后予以返还的诉讼请求并不必然对其他业主的权利造成侵害，如以部分业主签订《商铺租赁协议》否认林洁、林宗映行使其专属部分的权利，则对林洁、林宗映的权利造成了直接侵害，故本案并不适用《中华人民共和国物权法》第七十一条的规定，林洁、林宗映要求立即腾空其名下的商铺、恢复原状后予以返还的诉讼请求有合同及法律依据，本院予以支持。

1.                              整体返租的整体利益与个人利益平衡问题

    值得注意的是，由于产权式商铺的商业投资与盈利性，大部分返租给开发商进行统一经营与出租。若部分业主对开发商整体出租的行为提出异议，拒绝返租，如何处理成为较为关键的一个问题。部分地区对整体利益与个人利益已经有所平衡。

    在江苏，根据江苏省高级人民法院《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第五十五条第一款、第二款 业主购买了商铺后，由开发商或者其指定的管理公司进行整体返租。开发商或者指定的管理公司对外整体出租过程中，有小部分业主主张未经其同意，要求停止侵害、恢复原状的，从个人利益与整体利益的平衡角度看，不予支持。

    对于整体利益的判断，应根据《物权法》第76条规定的多数业主的意思表示，在业主代表或者业委会获得合法的权利授权的情况下，根据不同的决策事项，经过专有部分占建筑物总面积过半数或过三分之二的业主且占总人数过半数或过三分之二的业主同意，来判断是否符合整体利益。

    根据《物权法》第七十五条  业主可以设立业主大会，选举业主委员会；以及第七十六条  下列事项由业主共同决定：……（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

    可见对整体性返租的产权式商铺，若业主持异议，要结合《物权法》第七十六条规定来判断多数业主。在返租的情况下，会涉及到产权式商铺分割的问题，尤其是出租给商家、超市的情况下，无论业主购买的是独立产权式商铺还是虚拟产权式商铺，其利益都被紧密联系在一起，在涉及到“改建、重建建筑物及其附属设施”时，如果专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，法院则认为属于整体利益，需要进行利益平衡来确定是否返租。

                                      结语

     结合笔者对“产权式商铺”相关案例的检索结果，法院多依据物《物权法》第七十一条及第七十六条对业主个人利益与其他业主的合法权益以及商铺整体利益进行平衡。值得注意的是，不少独立产权式商铺在返租时墙体被开发商装修拆除，若业主在租期届满时请求返还，墙体恢复与面积分割存在一定的困难性，此时法院也将结合商铺的现存状态来考量利益平衡。可见即使是独立产权式商铺业主行使所有权实际上也受到了《物权法》第七十一条“不得损害其他业主的合法权益”及《物权法》第七十六条“业主决定建筑区划内重大事项表决权”的限制。投资产权式商铺，仍需谨慎。（文章系作者原创，未经作者许可不得复制、转载）

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