房地产开发、建设工程发包承包专业律师如何为开发商提供全方位专业化法律服务？

一、房地产投资开发法律事务

　　（一）设立房地产开发项目公司

　　1、为开发商提供政策、法律可行性分析，协助开发商设立、组建房地产开发公司，取得房地产开发资质；’

　　2、起草设立公司设立的各类法律文件，特别是要设置好股权架构、为股东、资金方进出留有通道，为将来股权转让合理规避税收;

　　3、协助办理公司设立的法律手续;

　　4、起草公司各类规章制度，制订绩效、股权激励方案。

　　（二）取得国有土地使用权

　　1、为开发商提供尽职调查，确认土地的法律属性及用途、提示风险点及对策，提交法律意见书;

　　2、协助向土地管理部门申请办理土地征用，起草征用土地的文件;

　　3、参与征用费、青苗补偿费及付款期限的谈判，制作谈判的法律文件;

　　4、协助向土地管理部门申请确认土地用途，并起草有关法律文件;

　　5、协调开发商与土地管理部门、原土地使用人的各种关系，解决其中的矛盾;

　　6、协调与土地管理部门的关系，起草用地申请书，参与土地出让金额的谈判，协助开发商签订《国有土地使用权出让合同》，申领《土地使用证》;

　　7、协调与规划部门的关系，申领《建设用地规划许可证》;

　　8、通过行政裁决、诉讼等方式解决土地开发中的纠纷。

　　（三）拆迁安置补偿

　　1、帮助政府确定委托征收部门、征收实施单位，草拟、审核委托拆迁协议等文件;

　　2、参与政府制定征收补偿政策，制订征收工作中需要的法律文件，包括征收安置公告、签订征收补偿安置协议等;

　　3、参与处理征收人与被征收人之间的裁决、诉讼;

　　4、参与征收补偿与安置的谈判，起草审查征收安置补偿协议，发生纠纷协商不成时，代理委托人进行仲裁、诉讼、行政裁决及协助强制拆迁;

　　5、起草申请《商品房预售许可证》的法律文件，申领《商品房预售许可证》。

　　（四）工程建设施工

　　1、起草开工报告，整理申请开工的所有文件，并向住建部门申领《施工许可证》，备齐开工所需的全部法律手续;

　　2、出具从工程勘察、设计、招标、施工总承包合同、分包合同至工程竣工验收阶段的整体框架的法律意见书，其主要内容为：（1）提出严格把控工程质量的意见;（2）降低成本的建议;（3）分析该阶段可能存在的法律风险;（4）提出规避风险的具体方案;（5）工程履约管理;（6）建立健全并管理档案文件资料、印章管理制度并落实到位。

　　3、参与勘察、设计、施工、招标工作小组，对投标企业资格、资信进行审查把关，并进行必要的调查，出具法律意见书;

　　4、起草、审核招投标系列文件，监督招标工作程序;

　　5、起草、参与签订建筑承发包合同，并出具法律意见书，监督合同的按时全面履行;

　　6、协调处理施工过程中突发事件，确保工程进度;

　　7、在工程建设过程中，起草各类法律文件，协助开发处理好与供电、自来水、电话、公安、卫生、环保等部门的关系;

　　8、参与工程竣工验收，并出具法律意见书。

　　（五）房地产项目融资

　　1、向贷款银行、其他金融机构或投资方出具法律建议，说明以土地使用权、在建工程或房地产实物抵押融资的法律可行性;

　　2、与贷款银行、其他金融机构或投资方谈判、草拟或审核贷款合同、抵押合同及相关法律文件;

　　3、协助抵押登记手续、解除抵押权等一系列手续;

　　4、办理抵押权实现时的抵押物处置手续，草拟、审核处置抵押物所需的法律文件。

　　（六）物业管理

　　1、协助设立物业管理公司，或协助开发商选聘合适的物业管理公司，起草、审查与物业管理公司所签订的前期物业管理合同;

　　2、起草、审核物业管理公约、物业管理规章制度，委托管理合同及其他相关法律文件;

　　3、起草、制订物业管理办法等条规;

　　4、协助开发商行使对公寓、小区的命名权、外墙和楼宇台的广告权，公共场地的改造权;

　　5、协助物业管理公司组织业主大会，建立业主委员会，构建、梳理物业公司与全体业主及物业使用人的法律关系;

　　6、协助物业公司与各市政工程公司及各专业公司确定物业服务中的各项协作、管理、维护、保养、专项服务合同、协议关系。

二、房地产交易法律事务

　　（一）房地产预售、销售

　　1、协助开发商获取预售、销售批准;

　　2、参与银行按揭事宜的谈判，起草按揭协议及附件;

　　3、参与委托房产销售公司的销售事宜谈判，起草委托销售合同，并调查、审核销售公司的资质、资信等情况，把控风险，提供法律意见书;

　　4、对销售人员进行房地产销售的法律知识培训，指导销售人员签订销售合同;

　　5、起草审查租赁、抵押等法律文件，协助办理相关登记手续;

　　6、审查房地产广告内容的合法性，审查开发商或销售代理商与广告公司合同，提供专业法律意见;

　　7、审查商品房预售合同和销售合同;

　　8、购房签约及见证、办理预售登记。

　　（二）房地产抵押

　　1、提供房地产抵押的相关法律、政策信息;

　　2、解答办理房地产抵押的各项法律咨询，出具书面法律意见;

　　3、代为起草、审查和修改房地产抵押合同及其他法律文书;

　　4、审查抵押房地产的状况，协助设定抵押权，并协助进行房地产评估;

　　5、协助办理房地产抵押登记手续;

　　6、办理其他约定的法律事务。

　　（三）房地产权属登记

　　1、提供房屋过户的法律政策咨询，提供专业法律意见;

　　2、协助房地产交易过户的文件资料;

      3、协助办理申请过户、代理申报应缴契税、费用、代领房地产买卖契证。

　　（四）房地产调查

　　1、提供房地产抵押、查封等法律政策咨询，提供法律意见书;

　　2、向行政机关调查房地产的权属、抵押情况以及查封等状况;

　　3、办理其他约定的法律事务。

三、其他房地产相关法律服务

　　1、对进行房地产开发、销售、管理、物业等各类人员法律知识和业务技能培训;

　　2、及时向开发企业介绍新颁布的房地产相关法律、法规、政策，并结合开发企业实际管理状况，出具定制专业的法律意见;

　　3、为开发企业提供《公司法》、《劳动合同法》等涉及公司法人治理结构及奖惩事项的综合性法律意见;

　　4、为开发企业、承包方及时解答和解决有关法律咨询和法律事务;

　　5、为公司建立健全各种规章制度，包括规章制度、合同管理、税收、劳动保险、专利和专有技术管理、商标和广告管理、资金信贷等管理制度;

　　6、参加合同和重大经济活动的谈判，承办其它法律事务，如代理公证、商标注册、调查资信等;

　　7、代理参加调解、仲裁及其它非诉讼法律事务和诉讼活动。（南京建设工程发包承包专业律师）