关于合作开发房地产合同纠纷案件法律适用的几个问题

       合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资格的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资格的，应当认定和他无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。

       二、 未经批准以划拨国有土地使用权开发房地产的合同效力如何认定及补正？

       土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。以划拨方式取得国有土地使用权，如果要进入流通市场，特别是房地产开发市场，土地使用者必须按规定报有批准权的人民政府批准，并与有批准权的政府部门签订国有土地使用权出让合同，同时补交土地使用权出让金，将划拨土地改为出让土地，否则，不得进入市场。

        三、 合同约定乙方出地，一方出资，开发后出地方取得房屋所有权，出资方在一定期限内使用房屋，此类合同性质如何认定？

        合作开放房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使

用房屋的，应当认定为房屋租赁合同，其性质为房屋预租合同。

        四、 在划拨土地上建成房屋出租，该出租合同的效力如何认定？

        划拨土地建成的房屋完成建设交付使用后，双方当事人基于合同约定履行的主要权利义务与一般房屋租赁合同完成相同，对合同效力的认定主要按照《合同法》等相关法律有关房屋租赁合同效力的规定来予以确定。

       五、合作开发房地产合同无效的法律后果应如何承担？

       合作合同被确认无效后，凡在主观上对于合同无效有过错的乙方当事人，应当赔偿对方因该合同无效而蒙受的损失。如果双方当事人都有过错，则不论哪一方有损失，均应适用过错相抵原则，由双方根据自身过错的程度和性质，各自向对方承担相应的责任。

        六、合作开发房地产合同终止、解除后应如何处理？

       首先委托有资质的社会中介机构进行审计、评估确定，以确定各方投入、房地产项目的价值和利润。合同解除后，一般由提供土地乙方取得房地产开发项目及地上建筑物，另一方在收取作价补偿款后退出。在满足一定条件下，合同当事人也可以按照实际投资比例或合同约定的权益和利润分配比例，直接合理分配合作开发房地产项目下的实物资产。

       七、增加投资数额的，如何确定各方对增加投资数额的分担比例？

       投资数额超出合作开发房地产合同的约定，对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照当事人的过程确定；因不可归责于当事人的是有或者当事人的过错无法确定的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。

        八、合作各方权益分配比例的认定标准如何进行认定？

        应当按照当事人的实际投资比例分配利润。

        九、预售房款能否充抵投资参与利润分配？

        不能允许将预售房款充抵投资参与利润分配。

        十、 房屋竣工验收是否是分配权益的前提条件？

        房屋竣工验收并不是分配权益的前提条件，当事人请求法院分配房地产项目的权益，不受房屋是否竣工验收所限。

        十一、 以未达到投资总额25%以上的土地使用权合作开发房地产项目，其合同效力如何认定？

        对于未达到25%开发投资比例而签订的合作开发合同被认定为土地使用权转让合同时，该合同的效力应认定为有效的土地使用权转让合同。

        十二、 名为合作开发实为房屋买卖的合同效力如何认定？

        只要未违法法律的效力性强制性规定的，应当认定有效。

        十三、 名为合作开发实为房屋租赁合同效力如何认定？

        该房屋租赁合同并非预约，亦非附生效条件的合同，而是一种具有特殊履行特征的合同，在本质上仍属一般意义上的租赁合同，只要未违反法律效力性强制性规定，应当认定有效。

        十四、 名为合作开发实为借款的合同效力如何认定？

        此类借款合同并非联营合同，其合同效力只能依据法律和行政法规进行认定，不能一律都认定无效。如果企业向特定自然人的少额的临时的结合用于企业生产经营的，不属于面对社会公众集资的，且未将借款又借出牟利进行变相存贷活动的，可以认定为合法有效。如果提供资金的一方为金融业务经营资格的金融机构或非金融机构，该借款合同属于金融机构商业借款行为，可以认定为合法有效。如果普通企业、单位之间签订合作开发房地产合同，名为合资、合作开发房地产实为资金借贷，应根据案件的实际情况确定，经审查不属于违反国家规定办理借贷或者变相借贷融资行为的违反行为的，结合其他情况可以认定该合同合法有效。